住宅ローンと運用資産を、実際にシミュレーションしてみる

前の記事では、住宅ローンだけを見るのではなく、同じ家計の中にある運用資産も並べて考えてみる、という話をしました。

今回は、実際に数字を入れてみます。

使うのは、こちらのシミュレーターです。

なお、このシミュレーターでは、住宅ローンについて元金均等返済を前提としています。

元金均等返済とは、毎月返済する元金を一定にし、そこにその時点の住宅ローン残高に応じた利息を加えて返済していく方法です。

そのため、返済開始当初は利息が多く、毎月の返済負担も大きくなりますが、残高が減るにつれて利息負担が小さくなり、結果として毎月の返済負担も徐々に小さくなっていきます。

入力する項目は、

• 当初の借入額
• 住宅ローンの金利
• 返済期間
• 借入からの経過年数
• 現在の住宅ローン金利
• 現在の住宅ローン残高
• 対にする運用資産
• 想定運用利回り

などです。

住宅ローンと運用資産を、対にしてみる

例えば、住宅ローンが3,000万円残っていて、それと対になる運用資産が2,500万円あるとします。

この運用資産を、単純に「10年後にはいくらになるか」と計算するのではありません。

住宅ローンには、毎月、元金の返済があります。

そして、当然ながら利息の支払いもあります。

そこで、このシミュレーションでは、運用資産を運用しながら、そこから住宅ローンの返済に必要なお金を出していくことにします。

元金均等返済を前提としているため、毎月の元金返済額は一定です。

一方で、住宅ローンの残高は毎月少しずつ減っていくため、利息負担は徐々に小さくなります。

イメージとしては、

運用収益－（元金返済＋利息）

を毎月、運用資産に反映させていく形です。

運用収益の方が大きければ、運用資産は増えます。

逆に、元金返済と利息の方が大きければ、その差額を運用資産から取り崩すことになります。

つまり、

「住宅ローンを返済しながら、その返済資金を対になる運用資産から賄ったら、最終的にその運用資産はいくら残るのか」

を見るためのシミュレーションです。

住宅ローンが終わるとき、運用資産はいくら残っているのか

例えば、現在、住宅ローンが3,000万円残っているとします。

その住宅ローンの残りの返済期間にわたって、運用資産について一定の利回りを仮定します。

毎月、運用資産がその利回りで増える一方で、住宅ローンの返済額もそこから支払っていきます。

元金均等返済なので、毎月の元金返済額は一定ですが、住宅ローン残高が減っていくにつれて利息負担は小さくなります。

そのため、住宅ローンの返済負担も徐々に小さくなっていきます。

これを住宅ローンが完済するまで繰り返します。

すると、住宅ローンが完済する時点で、

「運用資産がいくら残っているのか」

が分かります。

もちろん、実際の運用では毎月同じ利回りになるわけではありません。

また、住宅ローン金利も将来変わる可能性があります。

そのため、ここで計算しているのは将来の結果を予測するものではなく、一定の条件を置いた場合の試算です。

「ローンがある」と「資産がある」を一緒に考える

住宅ローンが3,000万円ある。

この数字だけを見ると、かなり大きな負債に見えます。

一方で、その住宅ローンと対になる運用資産が2,500万円あるとしたら、見方は少し変わります。

もちろん、運用資産には値下がりの可能性があります。

住宅ローンの金利も変わるかもしれません。

したがって、「運用資産があるから住宅ローンは問題ない」という単純な話ではありません。

私がやってみたかったのは、そういう結論を出すことではなく、

「この資産を運用しながら、住宅ローンの返済を続けたら、最後にどうなるのか」

を数字で見てみることでした。

条件を変えて試してみる

このシミュレーターでは、運用資産の金額や想定運用利回りなどを変えることができます。

例えば、最初に用意する運用資産を2,000万円、2,500万円、3,000万円と変えてみる。

あるいは、想定運用利回りを変えてみる。

そうすると、住宅ローンを完済する時点で残っている運用資産も変わります。

ここで重要なのは、「何％なら正解」ということではありません。

自分の住宅ローンと運用資産を置いてみたときに、どのような関係になるのかを見ること。

そのためのシミュレーションです。

最後に、何が残るのか

住宅ローンは、返済を続ければいずれ完済します。

では、そのときに、対にしていた運用資産はいくら残っているのか。

ここを見ると、住宅ローンと運用資産を別々に考えていたときとは、少し違った景色が見えてきます。

もちろん、これは家計全体の純資産を計算しているわけではありません。

自宅の価値や、その他の金融資産、将来の生活費なども含まれていません。

あくまで、

「住宅ローンの返済を運用資産と対にして考えた場合、その資産がどう変化していくのか」

を見るためのものです。

住宅ローンが残っている。

でも、それと同時に運用資産も持っている。

その二つを別々に見るのではなく、返済期間を通じて一緒に動かしてみる。

一度、自分の数字を入れて試してみると、住宅ローンについて考えるときの一つの材料になると思います。

※このシミュレーションは、元金均等返済を前提としています。毎月一定額の元金を返済し、その時点の住宅ローン残高に応じた利息を加えて返済するものとして計算しています。

※住宅ローンを繰上返済せず、所定の返済を続けることを前提としています。

※運用資産から毎月の住宅ローン返済額を支払うものとして試算しています。

※運用利回りは一定であると仮定した試算です。実際の運用成果を保証するものではありません。

※住宅ローン金利についても、入力した金利が一定であると仮定しています。実際の返済額や残高とは異なる場合があります。

ロジックがおかしかったり、「こういうシミュレーションがしたい」というご意見があれば、ぜひお問い合わせページよりご意見ください。

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